地产私募_地产股权投资合规设计及风险防范与地产私募基金交易设计及实操要点【融易学】

课程背景

受到资管新规和地产调控的双重挤压，当地产非标融资渠道被全面封堵，向股权投资方向转型既是政策导向，也是形势所迫。在防控金融风险、降杠杆的背景下，倒逼地产“明股实债”向真股权融资方向转变。

房地产私募股权投资是一个长期投资策略，是介于固定资产收益和VC、PE之间的投资类型。既有类固定收益的稳定性特点，总体又具备私募股权的较高回报特点，因此受到广大投资人和全球投资方的喜爱。各个国家的股权基金、养老基金、保险公司等大投资机构也很青睐房地产投资基金的稳定和较高回报特点。

地产的市场环境我们可以看到：

2019年7月3日，银保监会信托部约谈10家信托公司，对房地产信托业务规模及业务种类进行了窗口指导。

2019年7月12日，发改委发布778号文，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债也受到明显制约。

2019年7月13日，银保监会发布153号文，加强地方AMC监管，禁通道、禁变相为机构和项目融资。

2019年7月20日，监管部门统一房地产信托业务放行标准：项目公司或是具备二级资质，或是项目公司的直接股东需具备二级资质。大量开发商仅有少量满足432条件的项目符合此监管要求。

2019年7月20日，政治局会议强调住房不炒，要落实房地产长效管理机制，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；中央通过完善市场的监测预警和考核评价机制，将“稳房价、稳地价、稳预期”的政策目标落到实处。

2019年8月1日，新接单业务利率上浮：住房贷款首套和二套房上浮分别不低于25%和30%，精装贷上浮不低于35%，其他经营贷、消费贷不低于40%；而首套和二套商铺上浮则分别不低于40%和45%；总行核心客户开发写字楼利率上浮不低于45%。

2019年8月8日，银保监局发布通知，在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。各银保监局可根据地产信贷规模、风险等情况自行确定检查的具体银行，数量原则上不得少于3家，期限不少于1年业务。

2019年8月8日，监管祭出信托“64号文”，下半年去通道、控地产力度不减，窗口指导会成常态。下半年信托监管的主要内容包括，坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等。

2019年8月23日，合肥房贷全面收紧：全市18家主要银行里，12家暂停发放二手房贷款；剩余6家银行二手房贷款利率普遍上浮了5个百分点，上浮幅度达到25%-30%。排队时间普遍要超过半年。

2019年8月25日，央行公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套不得低于相应期限LPR，二套不得低于相应期限LPR加60个基点。存量不受影响，利率折扣将不存在。

2019年8月29日，多家银行被窗口指导，要求即日起收紧房地产开发贷额度，原则上控制在3月底时的水平。意味着，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿，规模压减近2000亿元。

2019年8月31日，监管部门要求清理整顿地方各类交易场所：截止目前，各地金融资产交易所的债权类业务存量达8517亿元，要求年底化解存量风险的三分之一，2020年6月底再化解三分之一，2020年底前完成存量风险的清理工作。

2019年12月10日至12日召开了中央经济会议，坚持房住不炒定位不变，“稳”仍将是2020年房地产政策和市场的主基调。

房地产从增量时代逐渐进入存量时代，合规发展是大势所趋，中国的房地产融资又该何去何从？

课程亮点

专家面授，100%实战经验与MBA式课堂体验

特邀行业实操型专家讲师，以国内真实案例素材授课，助力实操落地。

学前案例预习，让学习贯穿始终

在课程前期，参会学员会收到本次课程案例研讨环节的案例相关介绍，以便有针对性的提前预习，提升课程学习体验。

全方面学习途径，让学习更加容易

线上+线下的点到点、面到面全方位帮助您职业通关，学习优异者将获得融易学金融学院官方认证。

课程大纲

（大纲以课上老师实际授课为准）

《房地产股权投资风险防控》

2月15日9:00-18:00

一、市场与理念

1.市场

（1）房地产市场

（2）房地产行业

（3）房地产信托市场

2.理念

（1）基于客户诉求的房地产信托发展理念变化

（2）23号文后调控

债性创新被终止，回归业务本源
规模受限，中小信托发展困难
统一监管口径，地区监管政策差异套利结束
地产信托产品类型更清晰，竞争分化

二、风控的转变

1.抉择

2.风控意识转变

（1）风险意识

（2）投资意识

（3）管理意识

3.风控制度转变

（1）全程化

（2）研究化

（3）责任化

4.质变

三、投前研究

1.区域市场

（1）经济社会环境

（2）房地产市场环境

（3）竞品环境

2.项目质量

3.操盘能力

4.现金流

5.标的公司

6.风险分析

四、项目方案设计

1.一级市场拿地

（1）结构一

（2）结构二

（3）结构三

（4）结构四

2.二级市场并购

3.小股操盘

4.地产基金

5.过渡模式

6.公司治理方案

7.风险控制方案

五、项目管理

1.管理手段

（1）印章证照管理

（2）账户管理

（3）财务账簿管理

2.现金流管理

3.进度管理

4.成本管理

（1）目标成本

（2）合同管理

（3）支出管理

5.收入管理

（1）方案计划管理

（2）日常核查管理

6.财务规划

六、清算退出

1.清算时点选择

2.清算方式选择

3.清算工作阶段

4.清算要点

《地产私募基金交易设计及实操要点》

2月16日9:00-17:00

一、最新政策动态解读
1.银保监会23号文
2.银保监会64号文
3.监管对信托的窗口指导
4.近期市场环境
5.行业趋势展望

二、地产私募基金详解
1.房地产私募股权基金
1.1 房地产私募股权基金
1.2 房地产私募股权基金交易结构
1.3 房地产私募股权基金投资流程
2.地产私募股权基金的配置价值与投资机会
2.1 资产配置基础
2.2 地产私募股权基金的配置价值
2.3 投资房地产股权基金与直接投资房地产相比之下的优势
2.4 投资房地产股权基金与投资其他私募股权基金的区别
3.私募基金的业务模式
3.1 被禁的几种模式
3.2 现行的几种模式
4.地产基金的交易模式及代表案例分享
4.1 地产基金的交易模式
4.2 地产基金的交易模式需符合的规定
4.3 地产基金常见的风控手段
4.4 明股实债的规避
4.5 案例分析：易居中国-诺亚财富TOP50地产母基金
5.地产私募股权基金各环节风险管控措施
5.1 募资环节
5.2 投资环节
5.3 投后管理环节
5.4 退出环节

三、案例研讨

讲师简介

A老师

在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验，带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。

中国土地估价师考试命题组成员，中国土地估价师协会聘任专家，不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长。

与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。

服务客户：中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构，万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司。

B老师

西南财经大学会计学学士、清华大学－香港中文大学FMBA硕士。

拥有14年以上金融从业工作经验，10年以上管理经验；曾任某信托公司产品支持部负责人，不动产资产管理公司基金事业部融资总监，熟悉地产项目和私募股权基金产品交易结构，与银行、资管、互联网金融机构、三方财富广泛建立了良好的融资合作关系。现任某国有资产管理公司副总裁，主分管资金条线、融资及基金业务。

主办单位

融易学金融学院

融易学是中国大型线上及线下金融教育平台，致力为2亿职场人群和千万金融从业者提供专业的金融知识教育。融易学延揽国内一流师资，一批享有国际国内声望的经济学家、知名教授、实战企业领袖来院讲学，加盟融易学学术委员会，鼎力构筑学院雄厚的经济、管理、金融教学基础和科研实力，致力成为互联网一流的经济、金融创新型人才黄埔军校先行者。作为金融领域优先提出线上SaaS企业大学及线下学习方案的提供商，学院已成功搭建金融细分基金、证券、银行、融资租赁、汽车金融、保理、供应链金融研究院等十三大类专业性研学平台，提供线上课程、线下公开课、企业内训、企业大学SaaS系统定制、咨询顾问、企业动画定制服务等六大专业服务。

中国投行梦工厂

中国投行梦工厂IBankClub Dreamworks，专注为打造中国投行精英而生，是中国投行俱乐部旗下的高端教育品牌！致力于成为培养全球范围内华人金融圈高端金融人士成长的摇篮，联合金融行业资深大咖以及业内顶级金融机构为每一位有志于投身投行的金融人士的成长创造价值。中国投行梦工厂顺应时代潮流，同时建立高端校友会、定期组织线下高端聚会、路演、沙龙，为投行精英人士打造全方位的国际化顶级金融圈层。

法询金融学院

上海法询金融是一家提供咨询 + 培训的专业金融服务机构，旗下法询金融学院专注于金融全领域知识技能培训 ; 金融监管研究院专注于金融监管政策解读和咨询。

目前主要依托法询金融 APP、线上课程学习 H5 平台、4+1 微信公众号矩阵这 3 个平台，为全中国金融行业从业机构和人员，提供相关服务。目前公众号共计关注用户已超 80 万，H5 注册用户近 20 万。

秉承培训和咨询两大业务方向，衍生出 4 大产品 : 线上课程、线下培训、企业内训和法规智库。

公司拥有研究、运营、法规、技术、市场 5 个团队，研究 + 技术人员总数近 30 人，全面支撑起三大平台与四大产品。

支持单位

深圳前海唐誉投资控股有限公司

参加人员

证券公司、私募基金、房地产行业、资产管理公司、商业银行、信托公司、保险公司、律师事务所等公司。

课程详情

1、课程天数：两天

2、开课时间：2月15-16日(周六、周日)